פסק-דין בתיק ת"א 1422-08

פתח דבר

1.         הנתבע מס' 4, מינהל מקרקעי ישראל (להלן: " המינהל"), הוא הבעלים במגרש שעליו בנוי בית דו-משפחתי ברחוב***** ברמת-השרון (להלן: " מגרש 1006"). למן שנת 1987 רשום מגרש 1006 בלשכת רישום המקרקעין כחלקות 41 ו- 42 בגוש 6793. שטחה של חלקה מס' 41 הוא 414 מ"ר; הנתבעים מס' 1 ו-2 הם יורשיהם של מאיר ועדה גרינברג ז"ל, הרשומים כבעלי זכויות חכירה בחלקה זאת (להלן: " חלקה 41"; הנתבעים מס' 1 ו-2 יחדיו יכונו להלן: " גרינברג"; נסח מקרקעין של חלקה 41 צורף כנספח ז לתצהיר התובע מס' 2, מר אהרון ויכמן, להלן: " אהרון"). שטחה של חלקה מס' 42 הוא 288 מ"ר, ולא רשומה לגביה זכות חכירה כלשהי (להלן: " חלקה 42"; נסח מקרקעין צורף כנספח ח לתצהיר אהרון).

אין חולק כי גם התובעים, שלמה ויכמן ואהרון (יחדיו יכונו להלן: " ויכמן"), זכאים להירשם כבעלי זכות חכירה בחלק ממגרש 1006 - וזאת מכוח הסכם מכר שנחתם לפני כחמישים שנה בין הוריהם המנוחים של ויכמן לבין הנתבעת מס' 3, עמידר החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ (להלן: " עמידר"). לגישת הנתבעים מדובר בחלקה 42, ואולם לטענת ויכמן הם זכאים לחלק גדול מזה. במסגרת התובענה דנן עותרים ויכמן לצו הצהרתי שיקבע כי על פי אותו הסכם מכר, קמה להם זכות חכירה בשטח זהה בגודלו לשטח שנמסר לחכירתם של גרינברג. כוונתם של ויכמן היא לעשות שימוש בפסק הדין ההצהרתי על מנת לפנות לרשויות התכנון ולהביא לשינוי התוכנית שלפיה חולק מגרש 1006, באופן שחלקה 41 וחלקה 42 יהיו שוות בשטחן (קרי: 351 מ"ר כל חלקה); או לחלופין לאחד את חלקה 41 ואת חלקה 42 לחלקה אחת שבה לויכמן ולגרינברג זכות חכירה במושע בחלקים שווים.

העובדות הצריכות לעניין

2.         עמידר היא חברה לאומית שיעודה הוא מציאת פתרונות דיור לעולים חדשים, נכים, נזקקים, ומעוטי יכולת. בשנות ה- 60 של המאה הקודמת שימשה עמידר בין היתר כחברה משכנת בקרקעות שהיו בבעלותו של המינהל, ובתוך כך עסקה במכירה והשכרה של זכויות בדירות (ראו סעיפים 4 ו- 9 לתצהירו של מר יעקב ורשבסקי מטעם עמידר, להלן: " ורשבסקי").

ביום 29/6/61 התקשרו הוריהם המנוחים של ויכמן בהסכם עם עמידר לרכישת הזכויות ביחידה הצפונית בבית דו-משפחתי במגרש 1006 ברמת השרון (לעיל ולהלן: " הסכם המכר"; צורף כנספח ג לתצהיר אהרון). באותה עת היה מגרש 1006 בשטח של 766 מ"ר, והיווה חלק מחלקה שגודלה כ- 19 דונם (חלקה 8 בגוש 6547, נסח היסטורי שלה צורף כנספח א לתצהיר ורשבסקי). טיב הממכר תואר במבוא להסכם המכר כדלקמן:

"והואיל ו'המשתכן' (הוריהם המנוחים של ויכמן- ע.ב.) הסכים לרכוש מעמידר ועמידר הסכימה למסור למשתכן בשיכון מורשה רמת-השרון זכות ביחידה מס' 2 במבנה 1006 המכילה 1.5 חדרים (להלן הנכס) וחלק בלתי מסוים (מושאע) במגרש שעליו עומד המבנה בהתאם לתרשים המצורף לכתב הסכם זה או שיימסר למשתכן בתאריך מאוחר יותר;" (ההדגשות שלי- ע.ב.).

אין חולק כי התרשים הנזכר בהסכם המכר מעולם לא צורף לו, ואף לא נמסר לרוכשים בשלב מאוחר יותר.

בשנת 1966 התקשרו עדה ומאיר גרינברג בהסכם דומה עם עמידר, לרכישת הזכויות ביחידה הדרומית של אותו בית דו-משפחתי שבמגרש 1006 (ההסכם צורף כנספח א  לכתב ההגנה מאת גרינברג). עד לשנת 1977 התגוררו מי ממשפחת גרינברג בשכנות לויכמן בבית הדו-משפחתי, ולמן מועד זה עמד החלק של גרינברג בבית ריק (ראו סעיפים 6 ו- 29 לתצהיר אהרון; וסעיף 3 לתצהירו של מר צבי גרינברג, בנה של עדה גרינברג ז"ל, להלן: " צבי").

3.         במהלך שנות ה- 80 של המאה הקודמת הובילה עמידר הליך של רה-פרצלציה בגוש שבו היה מצוי מגרש 1006 (6547 כאמור) ובגוש נוסף - מכוח חוק רישום שיכונים ציבוריים (הוראת שעה), תשכ"ד- 1964 (להלן: " חוק הרש"צ").

            במאמר מוסגר יבואר כי חוק הרש"צ נועד לאפשר, באופן זמני, להחיש את הרישום במרשם המקרקעין של שיכונים ובהן דירות שנבנו על ידי המדינה או מטעמה. כך נאמר בעניין זה בדברי ההסבר לחוק:

            "היקף הבניה של שיכונים ציבוריים, קצב בנייתם והבעיות המיוחדות הקשורות בכך גרמו, שלא תמיד הותאמו תוכניות השיכונים לתוכניות בניין ערים שאושרו לשטחים שעליהם הוקמו השיכונים, ובהרבה מקרים נבנו שלא בהתאם להוראות פקודת בניין ערים, 1936. התוצאה הייתה, שלא ניתנה אפשרות לרשום בפנקסי המקרקעין את פיצול הקרקעות שנעשה בשטחים אלה, ואף לא את העברת הדירות בשיכונים למשתכנים בהן. מכאן שפנקסי המקרקעין חדלו, בהרבה מקרים, לשקף את המציאות בכל הנוגע לשיכונים הציבוריים, דבר שאינו רצוי משום בחינה." [ ה"ח 568 (14/6/1963) בעמ' 320].

            הנה כי כן, חוק הרש"צ יצר מסלול ייחודי לרישום מהיר של הליכי פרצלציה. רישום זה נעשה על פי תוכנית הקרויה "תוכנית שיכון ציבורי" ומשמשת תחליף לתוכניות בניין עיר; התוכנית מבוססת על מצב הבנוי והקיים בפועל בשטח השיכון הציבורי, כפי שבא לידי ביטוי במפה מצבית שנערכה על ידי מודד מוסמך - לרבות גדרות, מתקנים, כבישים וכו'. לאחר הכנתה, תוכנית שיכון ציבורי מובאת לאישור ב"וועדת תיאום" - שבה ישבו תחילה רק נציגי משרד השיכון, משרד הפנים והמינהל, ובהמשך גם נציגי הרשות המקומית שבתחומה הוקם השיכון הציבורי. לאחר אישורה, תוכנית שיכון ציבורי היא בעלת תוקף כשל תכנית בניין עיר לכל דבר ועניין (ראו גם: עע"מ 8193/02 ראובן נ' פז חברת נפט בע"מ, בסעיף 9 לפסק הדין מיום 17/12/03).

4.         לצורך ביצוע רה-פרצלציה בגוש שבו שכן מגרש 1006 ערכה עמידר את תוכנית שיכון ציבורי מס' 3/30/11 (להלן: " התרש"צ"), על יסוד מפת מדידה מאת אגף המדידות הממשלתי דאז (כיום המרכז למיפוי ישראל). ביום 19/5/85 פורסמה בילקוט הפרסומים הודעה המזמינה את המעוניינים לדיון בתרש"צ בוועדת התיאום, וביום 18/6/85 אושרה התרש"צ על ידי הוועדה כדין (ראו סעיפים 17-11 לתצהיר ורשבסקי, וכן עותק הפרסום שצורף כנספח ה לתצהירו). בהמשך לאישור התרש"צ הוכנה תוכנית לרישום הפרצלציה בלשכת רישום המקרקעין - ורישום כאמור הושלם ביום 4/12/87.

במסגרת התרש"צ הופקע חלק ממגרש 1006. השטח שנותר חולק לשתי חלקות כנזכר לעיל: חלקה 41 שעליה נמצא בית גרינברג, וחלקה 42 שעליה נמצא בית ויכמן. החלוקה כאמור לא היתה שוויונית - בעוד ששטחה של חלקה 41 הוא 414 מ"ר (59% ממגרש 1006), שטחה של חלקה 42 הוא 288 מ"ר בלבד (41% ממגרש 1006).

על פי הנטען בתובענה, חלוקת מגרש 1006 נעשתה על ידי עמידר באופן שגוי, ותוך הפרה של הסכם המכר שבו היא התקשרה עם הוריהם המנוחים של ויכמן. לגרסת ויכמן, הסכם המכר הקנה להם מחצית מן הזכויות במגרש 1006 במושע עם גרינברג - ועל כן חלוקה בלתי שוויונית של המגרש על פי התרש"צ מהווה הפרה של הסכם זה. בנוסף טוענים ויכמן כי גבולות החלוקה בין חלקה 41 לחלקה 42 כפי שנקבעו על ידי עמידר בתרש"צ גרמו לכך שצורתה של חלקה 42 היא לא רגולרית ואינה מאפשרת בניה כלשהי (ראו סעיף 15 לתצהיר אהרון). לגישתם של ויכמן, בנסיבות המקרה היה על עמידר להימנע כליל מחלוקת מגרש 1006, ובמקום זאת לרשום אותו כחלקה אחת הנתונה בחכירה משותפת של ויכמן וגרינברג בחלקים שווים.

5.         משהושלמו הליכי הרישום של חלקה 41 וחלקה 42 במרשם המקרקעין, בשנת 1995 הודיעה עמידר לויכמן ולגרינברג כי ניתן לרשום גם את זכויותיהם בחלקות אלה - וזאת בכפוף לתשלום דמי היוון על הקרקע למינהל (ראו נספח יב לתצהיר אהרון). הן ויכמן והן גרינברג שילמו את דמי ההיוון כנדרש (תעודת היוון על שם הוריהם המנוחים של ויכמן צורפה כנספח טז לתצהיר אהרון). גרינברג אף הוסיפו וחתמו בשנת 2000 על חוזה חכירה עם המינהל, שמכוחו נרשמו זכויותיהם בחלקה 41 במרשם המקרקעין (חוזה החכירה ושטר שכירות של חלקה 41 על שם עדה ומאיר גרינברג צורפו כנספח יח לתצהיר אהרון). ויכמן, לעומת זאת, נמנעו מלחתום על חוזה חכירה עם המינהל, ועל כן זכויותיהם לא נרשמו (ראו סעיף 8 לתצהירה של גב' סמדר כהן המשמשת כמרכזת חוזים במינהל, להלן: " כהן").

יצוין כי מתוך טעות שנפלה במינהל, חויבו ויכמן בדמי היוון גבוהים משהיה עליהם לשלם - שחושבו בהתאם לשטחה של חלקה 41, במקום לפי שטחה של חלקה 42:

"בשל טעות בזיהוי מספר החלקה בהפניית עמידר למינהל מיום 10/4/95 ובהפנייה להעברת זכויות מאת עמידר למינהל, הוצאה לתובעים תעודת היוון על חלקה 41 במקום על חלקה 42 והוונו זכויותיהם של התובעים על שטח 414 מ"ר במקום על שטח של 288 מ"ר. ההפניות של עמידר למינהל ותעודת ההיוון של התובעים צורפו כנספחים יב', יג', טז' לתצהיר עדות ראשית מטעם התובעים (תצהיר ויכמן- ע.ב.). כפי שהובהר לתובעים לא אחת, עליהם להסדיר את זכויותיהם על מנת שניתן יהיה לתקן את החישוב על כל המשתמע מכך." (בסעיף 6 לתצהיר כהן).